广州有不少高端楼盘，表面看上去光鲜亮丽，然而却长时间面临着一种境地，那便是所谓的“叫好不叫座”，这里面存在着一个典型的例子叫做芙蓉墅，它滞销背后所蕴含的原因极为现实，对于购房者而言有着极具参考的价值。
地段偏僻是硬伤
芙蓉墅处在广州花都区狮岭镇的芙蓉嶂度假区里边，其与广州市中心的天河区之间，车程超出。50公里此位置，远离主要就业区域，远离城市核心生活圈子，对于每天都得需要通勤的上班工作之人来讲，极其不友好。项目周边呢，缺少成熟的。轨道交通离这儿最近的地铁站，处于十几公里之外呢，居民外出到别的地方去，主要依靠自己开车，或者乘坐那些班次数量有限的交通工具 。63路公交，日常通勤成本和时间成本都很高。
即便将其定位成度假物业，可它位置偏僻这一情况，还是使得吸引力被削弱，广州度假需求更偏向一小时生活圈里的清远、从化等地，芙蓉墅所处区域缺少强有力的休闲产业给予支撑，致使其“第二居所”的定位也没办法落地，对于动不动就数百万的房产投资而言，处在这样一个地段，风险实在是太高了。
价格与价值严重错位
该项目在开盘时，别墅产品单价就逼近3万元/平方米洋房价格高于当时花都区平均水平，可是，其所提供的核心价值，也就是山水景观以及度假配套，并非广州购房者普遍的刚性需求，相较于同价位能在广州近郊或者佛山买到地铁房、学区房的选项，芙蓉墅的性价比显得极低。
高单价还伴随着高持有成本。其别墅物业费高达每月每平米4.5元，一套300平的别墅每月仅物业费就需1350元，洋房物业费为2.8元相较于普通住宅而言，其价格也是偏高的。在配套设施并不便利的情形之下，持续不断的高额支出使得众多潜在买家产生了退缩之意，认为“这个价格并不值得” 。
配套承诺与现实脱节
宣传资料中提到的社区规划小学、多功能厅、SPA当总户数存在时，社区的商业以及公共服务，这种情形之下，需要一定的人口基数予以支撑，然而等内部配套，处于实际入住率极低的状况时，大多不能持续运营或者压根就没有兑现 。612户居处之中，仅存在少量的入住情况时，那曾承诺的精品超市，以及生活设施，必定会陷入瘫痪状态，或者是无法实现开业的状况。
外部配套同样乏力。所列的万福源购物广场等到商场之时，距离那个项目存在着数公里之遥，并且其规模档次处于有限的状况，没有办法去满足高品质的日常生活方面的需求。在医疗资源当中 。狮岭镇医院、花都区人民医院同样都得要有较长的车程，处于紧急状况之下会有的不便，致使拥有老人以及小孩的家庭顾虑特别多。
产品设计与市场需求错配
项目包含别墅、洋房等多种物业类型，看似丰富，却未能精准切入细分市场。其毛坯和精装修各种各样纷繁复杂的交房标准，致使社区管理那种杂乱无章的感觉得以增加，同时也在加大统一维护的困难程度。针对于心怀拎包入住想法的度假客而言，毛坯交房真得不是一件容易的事情，是个极大的障碍；而对于那些投资客来讲，装修这一过程又增添了充满不确定性的成本 。
总户数612户分散在73栋楼里面，这般低密度的设计初衷是提高居住质量，然而在人气欠缺的时候，反倒会加重社区的冷清之感以及安全方面的隐患。1:2的车位配比在入住率低时成了闲置资源，未能转化为销售优势。
营销与渠道策略失效
项目由广州华年喜年房地产开发有限公司开发，不是那种市场认知度处于高位的头部房企，在brand sway影响力上面欠缺底子。它在营销方面的重点长时间放在景观以及度假概念上，没能有效地消除客户对于交通、生活、保值等关键的痛点的疑问。
销售的渠道好像也是限定在区域范围之内，针对于广州主城区以及珠三角地区的那些潜在度假客而言，项目信息的触达比率是非常低的，在。2016年开盘随后，正好赶上楼市调控的周期，它没能及时去调整价格策略，也没有及时去改变营销打法，进而致使库存去化变得迟缓，慢慢地就形成了那种“卖不动”的市场印象。
市场时机与竞争环境不利
项目开盘的2016年至2018年这正是广州住房市场调控趋向严格、市场之上观望意味浓厚的阶段，投资方面的需求遭受抑制，然而真正的自主购房者又不会挑选这样不便利的位置，同一时期，广州周边像增城、南沙等地区有大量总价更为低廉、交通更加便利的新房推出，分散了购买者的能力。
时至今日，楼市逻辑已变，流动性和实用性是成为资产考量范畴之中的关键所在。芙蓉墅这类资产，其总价高昂，所处位置较为偏僻，资产流动性欠佳，于二手市场之上更难以实现变现。潜在买家会心生担忧，担忧之处在于，于当下买入之后，在未来之时是否还能够予以卖出，而这便构成了最为深层的购买阻碍。
你在考察房子时，会把通勤时间将容忍上限设定的时间定在了多久呢？超越了这个时间之后，哪怕是再好的环境难道会不被一票否决吗？
